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    • 518開封樓市瘋狂開盤,600+認籌客戶何去何從
    • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-05-21  /  瀏覽:604 次  /  

        對于上半年的開封房地產市場來說,5月18日是個重要的日子。

        雅居樂金茂悅棠和復興大道的一個項目將開盤時間定在了這一天。而大梁府目前暫未明確對外公布,但大概率會在5月18日或前后。至少,從目前的各種信息來看,這3個項目的認籌(定存)客戶,超出了600組(含重疊/水客)。

    認籌客戶數量排序是:雅居樂金茂悅棠>大梁府。

        但:自周六(5月11日),悅棠啟動房源落位以來,客戶流失率亦較大??剮災饕謨冢悍考墼て讜僖淮偽煥?。同時,在開盤前不到一周的時間內,啟動了前期接觸已久的二手房中介渠道,用于客戶增量。


        目前的開封市場,經歷了小陽春之后,市場信心已經全面提振。

        但在多盤競爭之下,各種銷售手段頻出,加之19年土地出讓相繼啟動,很多有意在開封摘地的房企,對開封市場愈發的琢磨不透和忐忑。其實,大不可必。

        從2018年開始,如果你回顧多個百強項目的營銷節奏,會發現:始終在糾結,時而高大上,時而接地氣。具體體現在兩個層面:

        1、項目入市的時候,用句通俗的話說是:吹牛不上稅。品牌好,房價高,Top系,10000+元/㎡。到了認籌受到阻力的時候,8XXX元/㎡起,能買洋房也能買精裝高層。到了開盤前夕,抱歉,這價格不賣了。言而無信,出爾反爾的結果是:讓開盤的活動現場,連續背鍋,相繼創下了兩次開盤低于50%的開盤率。

        2、無論是各個層面,都顯的特別摳。由于抱著高周轉和大品牌的心態,覺得有種一入市就會受到購房者“萬人空巷”的追捧。但在購房者對比了戶型,樣板區,包含到訪售樓部送的禮品之后,發現真的是難以和預期的房價在一個水準。

        當然,對于百強開發商來說,他們也有自己的顧慮。做好產品吧,怕開封人沒錢,買不起。做便宜的價格吧,不符合自己開發商的品牌調性(也可能因為覺得也沒什么錢賺)。但實際上呢,開封真的沒有購買力嗎?西湖邊的毛坯洋房不也賣到15000+元/㎡了,高鐵站的高層毛坯大戶型不也10000+元/㎡了。

        說的極端一點就是:    要么就大方的給一個好產品,哪怕買不起,也認了。    要么就大方的給一個便宜的價格,哪怕稀XX,也認了。

        但總想著用一個一般的產品,賣一個好價格,卻連基本的“梳妝打扮”都懶得做,最終的結果,顯然不會太好。


        沒錯,這一輪開發商背負的“任務”是把開封房價再次推上5位數。

        目前開封市場有4個正在認籌/定存的項目,其中2個的預期開盤價在9500-10000元/㎡(成品精裝)左右,1個項目的開盤價在8800-9500元/㎡(成品精裝)左右,另一個項目的開盤價預計在7500-8000元/㎡(毛坯),臨湖逼近10000或+元/㎡(毛坯)。

        在西區當下最熱點的購房組團(中意湖-北高鐵),兩個擬開盤的項目都給出了分期首付。其中,一個是20%,或支持公積金;另一個是,根據戶型面積,首次付款5-10萬元,剩余首付兩年內付清。

        在蓄客方面:在入市階段,基本上都給出了11000-13000元/㎡的價格預期。但在進入開盤最后沖刺階段:給出了兩個價格區間,一個是8350元/㎡起的特價房,一個是均價10000元/㎡的預期開盤價。


        對于購房者來說,可以明顯的感覺到:

        特價房成為蓄客增量的主要手段,低首付成為搶客的關鍵因素。

        在此時此刻,他們糾結的是“觀望還是出手?”

        很多時候,并不需要太多。因為,現實已經給了你答案。

        比如:你沖著8350元/㎡去的時候,抱歉,房源有限。

        比如:你沖著5-10萬元首付分期去的時候,說的跟其它的首付你不用還似的。


        站在開發商的立場上來說,從綜合開發成本來看,9200元/㎡含裝修的高層房源,是當下開封市場比較適中的價格。但對于大多數的開封人和購房者來說,這樣的房價確實超出了“購買力”,尤其是在房價沒有呈現新一輪大漲的當下。

        做一個簡單的對比,如今房價的首付差不多可以在幾年前全款買房。

        這,太可怕了。

        也形成了現在的尷尬局面:8000元/㎡左右的毛坯高層反而比9000+元/㎡的成品高層更好賣。原因有兩點:資金有限的    人買不起,有錢的人看不上。

        廉頗老矣,尚能飯否?

        對于進入開封的百強開發商來說,同樣有此疑問。

        即:開封,這座城市有沒有剛需?這座城市還有沒有購買力。

        答案顯然是毫無疑問,屬于開封剛需時代的代表莫不過于集英街至三大街,縣區客群和年輕客群持續涌入。但對于當下來說,開封市場依然隱藏著一批改善客群的購買力。對于他們而言,他們中的大多數依然住在老房子里,他們的地緣人脈工作等各種關系,如今仍多集中在老城區,有換房的需求但骨子里對古城的熱愛和堅守,讓他們對城市向西的框架拉伸從不懷疑,但也不會輕易搬入這個區域。

        對于房企而言,琢磨不透這幫老開封,就很難在當下的開封樓市有作為。


        目前的開封房價,呈現的是“螺旋式上漲”的姿態。

        在進入搶客周期后,分期首付,也是應對開封市場購買力在觀望的一種方法。尤其是低首付,是搶客的更有效的手段。但通常來講:低首付與“高房價”是一對“組合拳”。

        對于此次開盤的悅棠和大梁府來說,基本上兩類客群。但相比而言,大梁府,此次呈現出來的是:改善型更強,客戶對價格接受度較高,從項目體驗上來看,目前亦做的較好。同時,也更容易產生購房沖動。在已有的2萬認籌金的基礎上,再掏個3萬或者8萬就可以買套房。

        但,如果說風向標樓盤,還是雅居樂金茂悅棠。

        從它的身上,可以看到19年進開封的百強房企的所有糾結。

        上一個和它類型的項目是18年的中南樾府。

        也可以說,目前市場上所有的房價,銷售政策,都是根據悅棠項目的一舉一動來制定的。


        如果你真不知道如何選擇,那么不妨等到5月18日開盤當天。

        剛需,什么時間買房都剛好。無論房價漲跌,跟你都沒什么關系。如果有所懷疑,可以參考集英街的諸多項目。一方面是“二手房有價無市,不好出手”,一方面是在當下的西區,賣了集英街,你仍然需要高價買一個房子,且失去了成熟的生活環境。

        而,對于改善型客戶來說,你買的是產品,而不是價格。


        哪有什么選房攻略,掏真金白銀的是你們。不是我這種,站在旁邊,淡定的看著開封房地產市場的人。永遠不要相信一個不買房的人。尤其是在這幾天。


        感謝你,看到最后。相信,你所看到的,這一輪買房,你不會吃虧。山盟海誓的承諾只是花言巧語,實實在在的彩禮多少才體現了內心真正的誠意。你是要和這個房子打幾十年交道的,價格不一定是全部的因素??悸且幌鋁誥擁娜Σ?,無非是多腳油門的事。

        畢竟,踩油門多的地方。畢竟,趕在差不多同一個時間段上下班進電梯回家的時候。


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