• 月供4700元/㎡ 開封改善客群的購買力不止于此
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-05-21  /  瀏覽:1011 次  /  

    最近,看了幾個樓盤,屬于改善型,剛改型樓盤。

    基本情況是:125-130㎡,按二套房計算,利率最低25%,首付最低30%,首付34-39萬,月供4700-5500元。如果按首套房雙20%,月供為6100元/㎡。

    假使有首付分期:兩年內需還29萬+月供5500元/月,大約為17583元/月(前兩年)。

    在如此“沉重”的購房基礎上,作為開發商,亦要仔細的端詳端詳自家的樓盤,是否真的具備品質。評判房價高低在不同的買家,對于改善型客戶來講,這樣的“壓力”相對來說輕松一些,但唯一不確定的是:能否打動改善型客戶,且交付以后的品質能否兌現?

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    即使是在三四線的開封,房價再貴,也不會缺乏買家。

    盤點一下開封市場在售項目中,目前處于開封房價第一階梯的幾個項目:

    A項目:品質高層,毛坯產品,8400—9400元/㎡,樓王165+㎡大戶型,10000+元/㎡。B項目:湖景高層,毛坯產品,交房在即,高層均價10800元/㎡,洋房14000元/㎡;C項目:品質豪宅區,毛坯產品,洋房均價13500元/㎡,疊拼:18000-22000元/㎡。

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    綜合來看,這些在售項目中:

    1、隨行就市的上漲,但高端客群亦有限,量價難兩全;

    舉個例子,某項目在2016年及之前,洋房產品均價為7500元/㎡,在開封16年房價普遍大漲的節奏下,項目方迅速的將房價調整至10000+元/㎡,銷售在價漲的情況下,去化量層面上遇見了首個瓶頸期,但此時“小步慢跑”式的推售,依然可以保證項目的去化率。在2017年初期,房價再一次提升至13000+元/㎡,項目進入臨界點,去化率持續下降。

    再舉個例子,某項目在項目入市初期,推出144套洋房和8套疊墅。截止目前,歷經接近兩年的去化周期,去化率已超過70%。項目本身具備的品質,項目在開封豪宅市場的口碑,都具備了影響力。但:項目自入市到現在,基本上處于“平銷期”。主要受制于:預售證節點,突入其來的“限價”政策,突入其來的競品價格戰。


    2、未來的競爭:一是產品系的競爭,二是精裝標準的競爭;

    百強房企進駐開封以后,產品系是普遍提及的概念。

    在大多數選擇做“成品”、“精裝”、“豪裝”的情況下,裝修標準的競爭會越發激烈。尤其是在下半年或者2020年,大平層,公寓,別墅,精裝洋房,精裝大平層等產品相繼進入開封之后,開封的房價亦會再次大漲。但這種大漲,僅針對少部分的客群。從目前來看,以上房源的預期價格區間是:1.7-2.6萬元/㎡之間(不含古城區頂豪項目),部分臨湖別墅的報價將達到4-6萬元/㎡。

    在2017年以來,市場去化率較好的別墅項目是??坦鷦?,其銷售價格為雙拼1.7-2.1萬元/㎡,疊拼1.0-1.1萬元/㎡,聯排1.2-1.3萬元/㎡。除此之外,西湖官邸別墅項目,疊拼下疊1.35萬元/㎡,上疊1.1萬元/㎡,聯排:1.4-1.45萬元/㎡,雙拼:大面積1.85萬元/㎡,小面積1.6元/㎡。綜合來看,總價500-1000萬的別墅,去化的難度非常大。


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